目录

绪论 抵押贷款是加快住房制度改革的保障措施

第一节 计划经济条件下我国的住房制度特征

第二节 原住房制度的弊端

第三节 我国住房制度改革的历史进程

第四节 未来的住房制度

第五节 抵押贷款是实现职工住房梦的关键

上篇 抵押贷款的基本理论

第一章 抵押贷款的基本概念

第一节 利率、贴现率和现值

第二节 资产收益率

第三节 杠杆原理

第四节 影响房屋抵押贷款的社会经济因素

第五节 抵押贷款的基本概念

第二章 抵押贷款的运作

第一节 抵押贷款购房的运作过程

第二节 抵押贷款类型

第三节 抵押贷款偿还清单

第四节 期前还款的处理

第三章 抵押贷款的二级市场

第一节 房地产抵押初级市场和二级市场

第二节 房地产抵押二级市场与抵押贷款证券化

第三节 抵押二级市场在中国的可行性

第四章 我国的个人住房贷款

第一节 我国个人住房贷款的发展

第二节 个人住房贷款类型

下篇 个人住房贷款的运行和决策

第五章 购房人借款决策过程

第一节 个人购房借款的决策过程

第二节 房屋的选取

第三节 贷款行的选取

第四节 商业用房借款人决策

第六章 贷款行的评价审核决策过程

第一节 贷款流动性评价

第二节 借款人评价

第三节 房屋的调查验证

第四节 贷款额和期限建议

第七章 抵押房屋的评估

第一节 邻居、立地和建筑物

第二节 房地产估价

第三节 估价报告的审核

第八章 房屋保险

第一节 基本概念

第二节 房屋保险的运作

附录1个人住房贷款管理办法

附录2中华人民共和国担保法

参考文献

绪 论 抵押贷款是加快住房

制度改革 的保障措施

第一节 计划经济条件下我国的住房制度特征

我国自1953年推行计划经济以来，在城镇或企业内长期推行

了低工资和房屋低租金的所谓福利住房制度。但本质上而论，也

不是福利住房制度，因为职工工资低，工资中不包含有住房费用；

国家将这部分费用统一集中使用、分配，职工以较低的房租长期租

用。将应该划入到工资中的住房费用改用实物分配方式。由于长

期重生产性投资、轻生活性投资和推行高积累的投资政策，居民并

没有从这一制度中得到好处，国家通过对企业实行统收统支和全

部利润上交的财务制度，使国家在国民收入的分配格局中处于较

重要的位置（如表1所示），但住房投资又特别低（如表2所示）。

由于改革开放前较低的住宅投资就产生了住房严重短缺，城镇居

民住房拥挤等现象。改革开放后虽经几年的高比例住宅投资，到

1985年全国第一次城镇房屋普查时全国城镇无房户、拥挤户、不

方便户和人均居住面积4～6平方米的住户占总户数的63.11％；

在北京市和上海市等特大城市住房更加短缺，上海市人均不足4

平方米的家庭占35％。住房的质量及配套设施就更是落后，根据

1985年统计，在城市住户中独自拥有自来水的家庭仅占44.50％，

没有卫生设施的占71.93％，拥有厨房的占71.17％，成套率不足

30％。

改革开放以后，地方政府、企业的自主权扩大，经济利益增大；

由表1可以看出，自改革开放后，企业和职工在国民收入分配中的

比例逐渐加大；原来设计的住房国家统一投资、建设，按工龄、级别

分配使用，国家或企业统一维修，职工可按较低的租金租用住房体

制的经济基础已逐渐被破坏。再加上改革后企业的投资体制、社

会保障体制和现代企业制度的建立也要求改革旧的住房制度。认

识和分析旧的住房制度的特征是其改革的前提，旧的住房制度主

要有以下几方面的特征：

一、计划供给性

建国后住房采用国家或地方政府统一投资建设，然后供应给

职工。每年国家和地方政府都要编制固定资产投资计划，并层层

下达。