目录

第一章 房地产法概述

第一节 房地产及房地产法的概念

第二节 我国房地产法律制度的历史发展

第三节 房地产法的地位

第四节 房地产法的体系

第二章 房地产法律关系

第一节 房地产法律关系概述

第二节 房地产法律关系的构成

第三节 房地产法律事实

第三章 土地征用法律制度

第一节 土地征用法概述

第二节 土地征用程序

第三节 土地征用审批权限

第四节 土地征用补偿及安置标准

第四章 土地使用权出让

第一节 土地使用权出让概述

第二节 土地使用权出让的程序和方式

第三节 土地使用权出让合同

第五章 房地产开发

第一节 房地产开发概述

第二节 房地产开发企业

第三节 政府对房地产开发的宏观管理

第六章 房地产转让

第一节 房地产转让概述

第二节 房地产转让合同

第三节 房地产转让中的有关法律问题思考

第七章 房屋租赁

第一节 房屋租赁概述

第二节 房屋租赁合同

第八章 房地产抵押

第一节 房地产抵押概述

第二节 房地产抵押的范围

第三节 房地产抵押的设定和抵押权的效力

第四节 房地产抵押权的实现

第九章 物业管理法

第一节 物业管理法概述

第二节 我国香港地区物业管理简介

第三节 我国物业管理立法的取向

第十章 房地产权属登记

第一节 房地产权属登记概述

第二节 土地登记

第三节 房屋产权登记

第十一章 房地产市场管理制度

第一节 房地产市场管理概述

第二节 房地产市场的计划调控

第三节 房地产价格管理

第四节 房地产税收管理

新中国成立后，我国的房地产立法大体上经历了两个阶段，

即改革开放以前的房地产立法和改革开放后的房地产立法，前一

个阶段，偏重于房地产权属方面的立法，后一阶段加强了房地产

开发、交易、管理及中介服务方面的立法。

一、改革开放以前的中国房地产立法

这一阶段的房地产立法可以分为以下几个时期。

（一）建立新型的房地产权属关系时期

这一时期大体上从1950年到1956年，主要的法规有1948

年《中共中央关于城市公有房产问题的决定》、《中华人民共和国

惩治反革命条例》、1950年的《中华人民共和国土地改革法》、

《土地改革中对华侨土地财产的处理办法》、《城市郊区土地改革

条例》、《内务部土地政策司对目前城市房产问题的意见》、1955

年的《农业合作化示范章程》等。立法的内容主要是废除旧的半

封建、半殖民地的房地产关系；没收大地主、大资本家剥削的房

地产；分配土地及房产给无地和无房者；逐渐理顺城市房屋租赁

关系。立法的重点是建立新型的社会主义土地所有权关系。

首先，确立土地国家所有和公民个人所有权，1950年实施

的《中华人民共和国土地改革法》，在全国开始了彻底“废除地

主阶级封建剥削的所有制，实行农民的土地所有制”和土地国有

制的土地改革。

其次，从农民私有制向集体所有制过渡。土地改革虽然实现

了“耕地者有其田”的土地制度，解放了农村的生产力，激发了

农民的生产热情，但这种农民私有制不利于机械化、化学化等先

进技术的采用，影响了我国农业发展速度。在土地改革以后，党

中央及时引导农民走上了合作化的道路。1955年11月9日，全

国人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过了《农业合作化

示范章程》（草案）。《章程》规定：“社员的土地必须交给农业生

产合作社统一使用”，“允许社员有小块自留地”，“合作社按照土

地的数量和质量从每年的收入中付给社员以适当的报酬”等等。

从这些规定中我们可以看出，在这个时期，土地虽然为私有，但

已由集体经营，土地所有者——农民，只能按入社土地的多少和

质量的优劣参加分红，土地已开始由私有制向集体所有制过渡。

再次，建立农民集体土地所有制。1956年6月30日，第一

次全国人民代表大会第三次会议通过的《高级农业合作社示范章

程》，对我国农村土地由农民私有转变为生产队集体所有作了明

确规定，《章程》第13条规定：“入社的农民必须把私有的土地

和耕畜、大型农具等主要生产资料转为合作社集体所有。”并规

定社员的土地转为集体所有之后，取消土地报酬。参加社会劳动

成果分配唯一的标准是社员的劳动数量和质量，从而确定了我国

农村土地集体所有和集体经营的制度。此外，在这个时期，我国

还规定，除国家征用土地外，不再允许土地买卖和租赁。

（二）私房改造和稳定集体土地所有权时期

这一时期从1956年至1976年6月，主要的法规有1956年

中共中央批发的（关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主

义改造的意见》、1958年《国家建设征用土地办法》、1962年的

中共中央《关于改变农村人民公社基本核算单位问题的指示》、

1964年国务院批发的《关于加强全民所有制房产管理工作的报

告》和《私有出租房屋社会主义改造问题的报告）。立法的主要

内容是对城市私有房屋进行社会主义改造和稳定集体土地所有

制。

作者简介

黄河 西北政法学院经济法系副主任，副教授。中国法学会

民法学经济学研究会常务理事，陕西省法学会经济法专业委员会

主任。主要著作：《中国土地法论》（独著）、《中国企业法论》

（合著）、（新编经济法教程》（主编）、《房地产经济合同理论与实

务》（主编）。