北京旧城是中国历史文化名城的典型代表，也是世界闻名的文化古都。然而．进入20世纪90年代以来，随着房地产业的快速兴起，在北京旧城出现了大规模改造的热潮，不仅对北京的历史文化环境造成了较大破坏，而且还给整个城市带来了诸多社会经济问题。因此，如何通过城市规划研究，在城市急速发展过程中加强对北京旧城的保护，已经成为一个迫在眉睫的课题。

本书为作者在清华大学建筑学院完成的优秀博士论文。

本书主要从城市规划专业角度，讨论北京旧城居住区的保护与发展问题。作者以调查问题、分析问题、解决问题的工作方法，运用专业理论与设计方法，融合社会学、经济学、法学、生态学、美学、城市史学等学科知识，对现行的大规模改造方式进行批判性反思，并从战略和战术两个层面提出了北京旧城有机更新的理论研究与政策框架。同时，本书也以北京旧城为例，进一步发掘了吴良镛教授提出的“有机更新”理论的内涵，并结合实践从规划方法角度对该理论作了进一步的拓展。

全书共分3篇。上将首先回顾了北京旧城居住区大规模改造的历史，然后对其存在的问题进行了深入考察，并通过分析这种改造方式的特点和社会经济背景，探寻导致这种改造方式泛滥的根源。最后在借鉴西方“城市更新”历史教训的基础上，总结分析了旧城居住区大规模改造的各种弊端及其危害。

中篇主要讨论北京旧城保护与城市发展的整体关系。在论述北京旧城保护的战略意义的基础上，通过分析北京当前规划研究与管理中存在的不足，对北京的城市空间发展战略与土地开发机制进行了探讨与展望。

下篇则进一步研究北京旧城居住区的有机更新问题。首先研究菊儿胡同住宅改造工程等旧城更新规划设计项目，分析与把握有机更新的理论与方法，然后结合具体规划实践，探讨“小规模整治与改造”的社会经济意义及其可行性，并借鉴“社区建筑”运动的成功经验，提出了鼓励“居民参与”和“社区合作”的“社区合作更新”政策框架。

结语部分对全书进行总结，提出了关于北京旧城居住区有机更新的几点建议。

“人居环境科学丛书”缘起

序

导论：站在十字路口的北京城

第1节 北京城和中国历史文化名城面临的危机

第2节 国内外相关研究的发展动态

2．l 国外旧城更新理论与实践的演变及其启示

2．2 北京旧城更新研究的发展与不足

第3节 本书研究的基本理论与方法

3．l 人居环境的观念与方法

3．2 可持续发展战略

3．3 旧城更新中的“有机更新”理论

第4节 本书研究的主要内容与研究框架

第5节 本书研究中涉及的几个基本概念

上篇 北京旧城居住区大规进改造的调查与反思

第1章 北京旧城居住区大规模改造的历史与现状

第1节 对1990年以前北京旧城改造历史的简单回顾

1．1 20世纪50年代确定的旧城改造目标

1．2 旧城改造的实际进展及其结果

第2节 20世纪90年代北京旧城“危旧房改造”的发展历程

2．l “危旧房改造”计划的由来

2．2 “危旧房改造”计划发展的四个阶段

第3节 北京旧城危旧房改造当前面临的困境

3．1 困境一：危房“越改越多”，大片真正的危房未及时得到改造

3．2 困境二：市场前景不妙，危改对房地产投资的吸引力下降

3．3 困境三：拆迁纠纷越演越烈，居民对危改的抵触情绪日趋高涨

第2章 北京旧城居住区大规模改造存在的主要问题

第1节 城市经济方面的问题

1．l 土地投机和土地闲置现象较为严重

1．2 旧城区的过度商业化

1．3 旧城部分改造地区的经济效益下滑

第2节 拆迁安置方面的问题

2．l 外迁居民在工作生活上存在诸多不便

2．2 安置房存在不同程度的质量问题

2．3 一些外迁小区不具备合格的居住条件

2．4 补偿安置标准的悬殊差异

2．5 周转户处境艰难

2．6 某些不择手段的“促迁”行为

第3节 规划设计与管理方面的问题

3．l 旧城内的城市总体规划遭“全线突破”

3．2 规划报批中的“欺诈”现象

3．3 新建筑缺少城市设计

3．4 施工“扰民”问题益发突出

3．5 一些项目的市政配套改造长期难以落实

3．6 旧城整体环境进一步恶化

第4节 历史文化遗产保护方面的问题

4．l 直接破坏文物行为屡禁不止

4．2 以“易地迁建”为名破坏文物的行为日渐增多

4．3 老房子与传统四合院遭到大面积拆除

第3章 北京旧城居住区大规模改造的社会经济动因

第1节 北京旧城居住区大规模改造的三个主要特点

1．l 改造规模巨大

1．2 是一种“商业性”房地产开发

1．3 享受特殊政策

第2节 20世纪90年代北京旧城大规模改造的社会经济背景

2．1 背景一：首都社会经济高速发展对城市土地的强劲需求

2．2 背景二：居民要求改善住房条件的迫切心情与强烈愿望

2．3 背景三：西方“现代主义”城市规划理论的长期影响

2．4 背景四：“盲目求新”的社会思潮

第3节 大规模土地投机的利益驱动——20世纪90年代北京旧城大规模改造兴盛的根源

3．l 大规模“炒地皮”造成国家土地收益的巨大损失

3．2 违法拆迁导致城镇拆迁费的巨额流失

3．3 无视居民私房的土地使用权导致居民财产遭到侵害

3．4 北京旧城大规模改造中的其他土地投机行为

3．5 从旧城改造后的经济利益分配看大规模改造的根源

第4章 北京旧城居住区大规模改造的弊端及其危害

第1节 西方城市大规模改造的历史教训

1．l 二战后以大规模改造为特征的“城市更新”运动

1．2 西方城市大规模改造的理论渊源

1．3 当代西方学者对大规模改造方式的反思与批判

第2节 北京旧城居住区大规模改造的弊端及其危害

2．l 改造方法上的“简单化”天性

2．2 规划设计上缺乏灵活性

2．3 易对城市规划造成不良冲击

2．4 在经济上缺乏稳定性

2．5 导致社会资源的严重浪费

2．6 产生严重的外部不经济效应

2．7 存在大量寻租空间

2．8 加剧社会不公

2．9 缺乏公共参与

2．10 在改善历史地段居住环境方面存在较大局限性

第3节 社会各界对北京旧城大规模改造的批评正日益增多

中篇 北京旧城保护与城市发展的宏观思索

第5章 北京城市规划建设的战略构想

第1节 北京历史文化名城保护的战略意义

1．l 北京旧城具有巨大的文化价值

1．2 历史文化特色是北京创建国际性城市的基础与优势

1．3 历史文化本身也是庞大的社会经济实体

1．4 北京历史文化名城保护的重要性正日益为人们所重视

第2节 北京旧城保护面临的危机

2．l 商业性房地产开发过度“聚焦”于旧城

2．2 旧城居住区大量住房长期得不到合理的保护和更新

2．3 当前北京城市规划研究与编制存在不足，亟待加以调整

第3节 关于北京城市规划建设的战略思考

3．l “梁、陈方案”的核心思想及其现实意义

3．2 将城市发展向旧城外进行“有机疏解”的可行性

3．3 京津冀区域整体协调发展的一种构想

第6章 北京城市土地开发与管理机制的问题与对策

第1节 我国现行法律许可的城市土地开发与管理机制

1．l 基本法律依据

1．2 我国现行的城市土地开发与管理模式

1．3 我国现行的城市土地开发与管理程序

第2节 北京市土地开发与管理机制的现状与问题

2．l “先划拨、后出让”政策扩大了划拨用地范围，导致国有土地资产流失

2．2 减免土地出让金与协议地价方式造成国有上地收益减少

2．3 规划管理与土地批租脱节造成城市规划失控

2．4 违反国家法律规定的土地批租程序，侵害房地产权利人权益

第3节 关于城市土地开发中如何对现有上地使用者进行补偿问题的思考

3．l 私房土地使用权及其补偿问题的由来

3．2 北京市在私房土地使用权补偿上的基本政策及其存在的问题

3．3 对私房上地使用权进行补偿的法律依据与法律程序

第4节 建立适应市场经济的城市土地开发管理新机制

4．l 市场经济下城市土地运作的基本概念

4．2 市场经济条件下我国现行土地开发管理机制的不足

4．3 市场化国家的土地开发与管理经验

4．4 政府控制土地一级开发涉及的几个关键问题

4．5 关于建立健全北京市土地开发管理新机制的几点建议

下篇 北京旧城居住区有机更新的理论与实践探索

第7章 北京旧城居住区“有机更新”理论的进一步研究

第1节 北京旧城居住区‘有机更新”的基本概念与原则

1．l 北京旧城居住区“有机更新”的基本含义

l．2 从“菊儿胡同”看北京旧城居住区有机更新的基本原则

第2节 北京旧城居住区有机更新的进一步规划探索

2．l 南锣鼓巷地区的保护与整治（1991－1994年）

2．2 北中轴地区城市设计研究（1995年）

2．3 国子监地区的保护与整治（1996年）

2．4 白塔寺街区的保护与改建（1997－1998年）

2．5 有机更新理论在苏州、济南等地的实践尝试

2．6 对北京旧城居住区“有机更新”理论的几点进一步认识

第3节 对北京旧城居住区现状环境“有机整体性”的进一步认识

3．l 功能混杂的“工作一居住平衡体”

3．2 新旧交融的建筑群体

3．3 权属交错的建筑空间

3．4 混合居住的社区

3．5 星罗棋布的历史遗存

3．6 丰富多彩的城市肌理

3．7 多样化的自然植被与生态环境

第8章 北京旧城居住区小规模改造实证研究

第1节 北京旧城小规模改造的基本情况

1．l 多元化的更新目的和更新内容

1．2 多样化的更新方式

1．3 小规模改造实例简介

第2节 小规模改造的现实意义与当前存在的问题

2．l 小规模改造的优点及其现实意义

2．2 小规模改造当前存在的主要问题

第3节 关于小规模改造的理论思辩

3．l 小规模改造由来已久，是城市新陈代谢的基本方式

3．2 小规模改造是一种“活”的传统

3．3 小规模改造也是旧城居民当前的现实选择

3．4 需要树立新的旧城居住区更新观念

第4节 基于小规模改造的规划问题研究

4．1 小规模改造与总体规划中“疏散旧城人口”目标的关系

4．2 小规模改造与旧城居住区基础设施改造的关系

4．3 探索适应旧城居住区有机更新的规划设计方法

第9章 社区合作更新——探索旧城居住区住房更新的新机制

第1节 “社区建筑”运动的成功经验

1．l 社区建筑的基本概念

1．2 20世纪60－70年代社区建筑的发展历程

1．3 20世纪80年代中期社区建筑的突破性进展及其原因

1．4 20世纪90年代人居环境可持续发展与“社区规划”的兴起

1．5 “社区建筑”的两个成功实例及其启示

1．6 自助·参与·合作·非营利——“社区建筑”的成功经验

第2节 北京住宅合作社发展的经验与教训

2．l 北京市住宅合作社发展概况

2．2 住宅合作社对北京旧城更新的推动作用

2．3 住宅合作社存在的不足及其面临的问题

2．4 关于住房产权保障与住房自有自用化的思考

第3节 “社区合作更新”——北京旧城居住区住房更新机制的一种构想

3．l 北京旧城“社区合作更新”的基本概念

3．2 北京旧城“社区合作更新”的基本原则

3．3 北京旧城“社区合作更新”的政策构想

3．4 社区合作更新与大规模改造在所需投资上的简单比较

3．5 对“社区合作更新”未来发展的展望

结语：有机更新——北京旧城可持续发展之路

第1节 旧城保护与北京的城市发展

l．l 旧城保护在北京城市发展中的战略地位

1．2 20世纪90年代北京旧城保护面临的危机

l．3 旧城保护与新的城市中心的建设

第2节 大规模商业性房地产开发与旧城居住区更新

2．l 大规模商业性房地产开发不能解决旧城居民的住房问题

2．2 旧城居住区更新的基本出发点

第3节 对北京旧城居住区有机更新的进一步认识与建议

3．l 旧城居住区更新的“有机更新模式”与历史文化名城发展的“有机更新战略”

3．2 关于推进北京旧城居住区有机更新的几点建议

附录

附录1：北京市危改拆迁安置情况实例调查（部分）

附录2：北京市危旧房改造中资金流失情况

附录3：北京旧城小规模改造若干典型实例的基础资料

附录4：大规模改造与小规模改造的比较

附录5：已发表的两篇论文

改造北京，还是毁掉北京？——从“平安大街”透视北京旧城改造中的矛盾与问题

对北京市城市房屋拆迁管理办法的几点质疑

主要参考文献

后记

第2节 国内外相关研究的发展动态

2．l 国外旧域更新理论与实践的演变及其启示

第二次世界战以后的西方旧城更新实践大体上都发生了这样的变化，即：清除贫民窟——→邻里重建——→社区更新，指导旧城更新实践的基本理念也发生了相应的变化：从主张进行目标单一、内容狭窄的大规模改造的“现代主义”（Modernism，逐渐转变为主张进行目标广泛、内容丰富的人居环境建设的“住区可持续发展”（ Sustainable Human Settlements）。

最初，为了疗治战争创伤并解决紧迫的住房问题，各国曾普遍开展了以大规模改造为主要特征的“城市更新”运动。该运动从一开始就受到以形体规划（PhasicalDesign）为核心的现代主义城市规划和建筑理论的深刻影响，把城市看作一个静止的事物，寄希望于建筑师和规划师绘制的宏大的形体规划蓝图，以实现诗一般美妙的理想模式。然而，大规模的城市改造并未取得预期成果，反而给许多历史性城市留下不少难以挽回的巨大破坏，而且还导致了“贫民窟”的蔓延，加剧了西方城市中心区严重的衰败现象。吴良镛先生曾评价指出，“现在来看，（西方）凡属大规模的改造，大拆大改的，都还没有成功的先例”。

20世纪60年代以后，许多西方学者开始从不同角度，开始对以大规模改造为主要形式的“城市更新”运动进行反思。其中最为著名的有L．芒福德的《城市发展史》（1961年）、J．雅各布的《美国大城市的生与死》（1961年）、P．达维多夫的《倡导规划与多元社会》（1965）、E．F．舒马赫的《小就是美的》（1973），C．亚历山大的《城市不是一棵树》（1965年）和《俄勒冈校园规划实验》（1975年）以及A．雅各布与 D．阿普尔亚德的《城市设计宣言》（1987）等等。这些论著从不同立场和学术角度指出了用大规模计划和形体规划来处理城市的复杂的社会、经济和文化问题的致命缺陷。同时，他们殊途同归，几乎无一例外地都对传统的渐进式规划和小规模改建方式表示了极大关注。

理论界的反思无疑对处在困境中的西方旧城更新实践产生了广泛影响，同时，可持续发展思想和人居环境观念的兴起也促进了旧城更新理论与实践的进一步演变。从20世纪70年代开始，单一内容与形式的、以开发商为主导的大规模改造计划，逐渐被各种名目的中、小规模渐进式更新计划所取代。

一方面，旧城更新的目标和内容更加丰富，出现了各种新的形式，诸如：美国的“社区发展”计划（Community Development）、欧洲的“历史街区修复”（Rehabilitationof Historic Site）、以及几乎是世界性的“老建筑有选择的再利用”（Adaptive Reuse）、“社区建筑”（community Architecture）、“住户自建”（self－help）等；另一方面，旧城更新的规划理论和方法也趋于多样化，出现了诸如：A．厄斯金的参与式规划、P．达维多夫的倡导性规划、M．布兰奇的连续性规划、E．林德布洛姆的渐进式规划、A．D．索伦森的公共选择规划以及近年来兴起的T．塞杰的联络性规划（CommunicativePlanning）等一系列新的规划概念和方法。

不过，尽管各种规划理论和实践之间存在种种差异，但是，它们都反对大规模的激进式改造，更多地关注人与环境（包括人与自然环境以及人与社会人文环境）的平衡关系，并且更加注重规划本身的灵活性和对环境的可适应性，同时，他们都强调规划上的公共参与，关注政府、社区、个人和开发商、工程师、社会经济学者之间形成高效率的多边合作，以有效改善环境、创造就业机会、促进邻里和睦为主要目标。因此，也有学者将上述新的规划理论和实践概括为“社区规划”（Community—basedPlanning）。

著者简介

方可，祖籍浙江东阳，1971年出生于湖南衡阳，1989年田长沙市一中保送入清华大学建筑学院，1997年获清华大学建筑学硕士学位，1999年获得清华大学工学博士学位，导师为两院院生吴良镛教授。曾当选为清华大学建筑学院学生会主席、清华大学研究生“学术新秀”。并曾先后获得首届全国电脑建筑画大赛二等奖、第六届主国青年规划师论文竞赛二等奖、英国建筑师协会（AA，Ar-chitectural Association）1999年度“Michael Ventris Prize”青年建筑师奖等、已出版《神画》、《电脑建筑画创作技法》等著作两本，发表《站在十字路口的北京城——从平安大街透视北京旧城改造中的矛盾与问题》、《复杂之道：探求一种新的旧城更新规划设计方法》等论文40余篇。